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“城市规划+经济专业”多专业融合下的可行性研究编制经验分享 ——安宁市建筑产业总部基地可行性研究报告编制

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发表时间:2019-06-19 10:13作者:勘察分院来源:云南省城乡规划设计研究院网址:http://www.yncityplan.com


安宁市建筑产业总部基地可行性研究报告贯彻“城市规划+经济专业”专业融合,在对项目社会效益分析的基础上,对项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性的研究报告。项目在贯彻国家、云南省有关法律、法规及规范及国家有关房地产及住宅建设的规定下,通过对国、内外总部基地现状及发展历史的研究,结合全国、云南省、昆明市经济运行形势及全国、云南省建筑行业的发展现状,在云南省安宁市太平新城城市总体规划的指导下,摒弃昆明市CBD的开发模式,提出商务花园开发模式,其理念跳出了传统的办公楼的开发模式,弥补了云南省商务花园式办公的空白。

 

                                 作者:张琼   贺艺瑶


一、项目概况

1.1 项目位置

项目位于安宁市太平新城核心区南侧,距离太平新城街道办约4公里,地块西、南两侧紧临规划市政道路,北临云锡奥城,东临山水融城,西侧规划市政道路。


1.2 项目构思

项目在国家、云南省有关法律、法规及规范,贯彻国家有关房地产及住宅建设的规定下,通过对国、内外总部基地现状及发展历史的研究,结合全国、云南省、昆明市经济运行形势及全国、云南省建筑行业的发展现状、昆明市写字楼市场市场运行情况,在云南省安宁市太平新城城市总体规划的指导下,摒弃昆明市CBD的开发模式,开发一种目前昆明乃至云南省没有的商务花园办公模式,其理念跳出了传统的办公楼的开发模式,弥补了云南省商务花园式办公的空白。最后在结合项目区位分析、项目社会效益分析,对项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性研究报告。

1.3 项目总体目标

安宁市建筑产业总部基地将建设成为集办公、会务、考试、培训于一体,复合开发、设计、咨询、建材多行业,在云南省乃至中国西南片区具有竞争力的建筑产业总部基地、建筑产业文化展示中心,云南省建筑企业立足国内、进入国际市场的桥梁。

二、做实“方案”可行性——
一大研究、 三大基础分析

2.1 一大研究——国内外总部基地发展研究


通过对国外欧洲爱尔兰的PARK WEST 、英国的Green Park、美国硅谷(Silicon Valley)、新加坡的裕廊国际商务花园以及国内的北京丰台总部基地、成都青羊工业总部基

地、上海纲钢领总部基地、上海长三角中小企业总部基地的发展特点、运营模式、产业结构、区位特点、基地功能定位、基地规划及基地配套等7大模块的对比分析,结合安宁市作为现代新昆明“一主四辅”都市区的四辅之一和昆明西部重要的工业城市的城市定位,其发展商务花园式办公具有先天性的地理优势和环境优势。在其先天优势的基础下,为项目提出了一种低密度、高容积率的,以独体独栋、独立产权、独立冠名、独立经营“四独”为总体格局的商务花园式办公基地。



2.2 三大基础分析

(1)投资环境分析

通过对国内宏观经济运行现状、国内建筑行业的发展现状。昆明市写字楼发展现状及昆明市总部基地发展现状的分析得出:

项目总部基地的建设应摒弃昆明市CBD的开发模式,开发一种目前昆明乃至云南省没有的商务花园办公模式,其理念跳出了传统的办公楼的开发模式,弥补了云南省商务花园式办公的空白。


(2)区域分析

安宁市太平新城地处昆明“半小时经济圈”范围,是安宁东部的形象展示窗口,大力发展总部经济,有利于集聚高端资源,推动安宁市乃至昆明市的产业结构调整和升级;有利于增强城市综合竞争力,提高在国际产业分工中的地位。因此安宁市太平新城在本区域选择建设建筑产业总部基地是十分必要和可行的。



(3)地块分析

项目周边配套分析及地块坡度研究,分析项目SWOT。通过对项目SWOT的分析可知,项目最大的优势在于拥有较好区位优势和道路交通,目前没有总部基地项目,这对本项目来说是一个很好的竞争力;最大的发展机遇来自于城市及产业近期发展预期的快速提升,快速提升的城市发展和产业升级将直接为项目的开发奠定坚实的基础;而两者之合力则可产生更为庞大的推动力,有效的支撑项目的后续开发以及盈利能力的提升。项目的劣势和威胁除了未来基地的发展不确定性难以控制外,可借助项目地块自身条件通过合理定位、采取适当的营销措施避免或减少其影响。

根据总部基地地形分析可以得出:整个基地海拔高度最高处在A、D地块南部及C地块西部,同时C地块西部还有着林地覆盖的景观优势,适宜利用地形高差和现有植被打造环境优越的总部办公区和居住区,作为总部基地的卖点之一。


三、最佳规划方案、提出控制性指标

3.1概念规划思路

规划通过交通流线、景观廊道的组织将四个片区串联起来,形成风貌统一,环境优美的总部基地。


3.2功能布局

项目的必要功能有核心功能、产业配套、生活配套三个部分。

核心功能为办公、会议中心、考试培训中心。

产业配套功能为商务酒店、行政管理中心、建筑专业服务机构(含图文制作等)、产业孵化器等。

生活配套功能为公寓、商业中心、商务娱乐、生活配套设施、公共活动空间等。

3.3概念规划分区

本次总部基地规划主要形成五大功能片区:



要素服务功能区主要布局高层商务酒店、会议中心、考试培训中心、管理中心、行政办公、建筑专业服务机构办公、产业孵化器、活动广场、运动健身场地及私密绿化休闲空间等;

商业服务功能区布局商业中心、商业天街、商务娱乐设施、企业高管俱乐部;

大型庭院式办公区、中型庭院式办公区主要布局方格多层、低层高端办公区;

公寓区布局总部高管花园公寓。

五大片区功能明确,设施齐全,配套完善,环境优良,协调互补,共同构成太平建筑总部基地必要基础。

3.4概念规划总平面




在核心建筑的打造上, A地块核心区布局一栋综合服务建筑(含商务酒店、会议中心、考试培训中心),同时在视线廊道的对角线C地块布局一栋次商业建筑作为第二地标,并在外围依次布置点式公寓建筑、围合式院落办公建筑,这些高低错落的建筑围绕在两大核心地标四周,既缩短了服务距离,节省了交通时间,也形成了辐射式空间结构,提高了土地的利用率,增加了业主的经济效益。通过以上的综合规划设计,打造太平的地标总部基地,为未来太平的繁荣奠定商务基础,聚集人气。

3.5概念规划经济技术指标估算

基地概念规划各功能面积占比分别为:商务建筑面积占比66.66%,商业建筑面积占比24.76%,公寓建筑面积占比8.5%。


3.6规划结论与建议

(1)规划控制性指标建议

建议采用中高强度开发,协调周边建筑风貌,总体按照总部基地的要求进行疏密有致,高低结合,整散分布的策略进行科学开发。


经济技术控制指标表


项目
数量

总用地面积
163875

用地性质
商务用地兼容商业、居住用地

其中
商业建设面积占比
25%

商务建设面积占比
≥30%

居住建设面积占比
10%
容积率
1.8-2.5

建筑密度
<40%

绿地率
≥25%,建议达到30%



(2)规划总体布局建议

基地应结合主要景观面、景观廊道构建开敞空间并串联各功能区。各片区应根据功能分区进行合理布局,核心区以大体量公共建筑为主,外围办公区以各种形式的院落式小体量办公建筑为主,通过建筑空间的组合,在总部基地内各个角落创造出一系列环境优雅的小空间。

①核心区

核心区布置于基地中央,应布局核心功能会议中心、考试培训中心及服务于安宁市建筑产业总部整体的生活配套设施及产业配套设施,具体包括行政服务设施和专业服务机构办公设施;商务酒店、商业设施、商业天街(购物街、美食街)、商务娱乐、企业高管俱乐部(健身房等)等。为办公片区提供全面、优质的商业行政服务,同时缩短了片区内商业服务的交通距离,为用户节约了大量的宝贵出行时间,为片区的繁荣发展提供坚实的配套保障基础。


②办公区

大型、中型总部楼功能区主要布局庭院式、花园式高端总部办公建筑,打造高端、优雅的办公环境,针对性服务对办公质量要求较高的国际国内高端大、中型企业用户。各地块合理配置景观院落、花园、活动场地、微型园林等设施,提升总部办公区的整体环境,营造高端、高品质的办公氛围,在太平低物业价格的优势下,是企业总部迁移高性价比的解决方案,既提高了用户体验,又增加了后期总部办公建筑租售面积大小的灵活性,提高了办公面积的利用率,将极大地提升了整个片区的经济、社会效益。


四、做实经济可行性——详细的经济评价及指标测算

通过大量数据收集及大量资料的研究下,通过市场比较法确定项目预期收入,利用财务评价分析系统,在一定经济假设的基础上,详细测算项目经济指标,为项目经济可行提供了可靠数据信息。

4.1 项目总投资

《安宁市建筑产业总部基地》工程建设项目总投资估算金额为129896.42万元(约12.99亿元)。其中:

(1)工程建设费用71503.70万元,占建设估算投资的55.05%;

(2)工程建设其他费43025.71万元(其中土地费用36871.69万元),占建设投资估算的33.12%;

(3)预备费9162.35万元,占建设估算投资的7.05%;

(4)建设期贷款利息5755.05万元,占建设估算投资的4.43%;

(5)流动资金449.61万元,占建设估算投资的0.35%。

4.2政府承担部分承担部分投资估算及财务评价

政府建设项目投资估算金额为51826.52万元(约5.18亿元)。其中:

(1)工程建设费用30026.59万元,占建设估算投资的57.94%;其中商业中心5784.54万元,酒店9302.65万元,培训中心3283.84万元,住宅5222.40万元,行政中心3597.00万元。

(2)工程建设其他费14217.41万元(其中土地费用10760.57万元),占建设投资估算的27.43%;

(3)预备费3539.52万元,占建设估算投资的6.83%;

(4)建设期贷款利息3600.03万元,占建设估算投资的6.95%;

(5)流动资金442.97万元,占建设估算投资的0.85%。

通过对项目财务上经营收入和成本费用的测算,政府承担部分项目的税前内部收益率为18.23%(大于Ic=10%),净现值51125.38万元(大于0),动态投资回收期3.65年,具有较强的盈利能力,财务上可行。

4.3 社会效益

本项目建成后,能给开发商和政府带来可观的投资回报,取得社会效益。发展总部基地的“五大效应”:税收贡献效应、产业乘数效应、消费带动效应、劳动就业效应、社会资本效应。


五、做实政策可行性——三大配套措施

结合项目实际情况,提出了项目组织保障及配套政策,创建政企联动的开发运营模式。在此基础上,根据项目规划方案,提出招商运营策略。为项目的实施提供较强的制度保障。通过对项目的全程研究,在项目可行的基础上,对太平新城的城市总提出了控制性指标要求。



结束语:
通过较长时间和充分的市场调研和投资认证,可以判断:本项目具有可行性。

安宁市具备建立建筑产业总部基地的条件;太平新城是集“优美、生态、文化、宜居”为一体的现代生活高品质城区。其康养小镇的城市规划理念为建筑产业基地建设提供了得天独厚的环境资源。项目商务花园开发模式将摒弃昆明市CBD的开发模式,开发一种目前昆明乃至云南省没有的商务花园办公模式,其理念跳出了传统的办公楼的开发模式,弥补了云南省商务花园式办公的空白。

项目将整体统筹打造商务、商业、培训等各项配套功能协调统一、互动互利的建筑产业总部基地,为企业发展提供全程“保姆式”服务,极大的推动安宁市建筑企业乃至云南省建筑企业的发展。

政府投资开发及政府政策的扶持的开发模式为总部基地保驾护航。5大功能片区全要素服务体系规划,一个可以容纳大型企业5家,中型企业6家的全方位的总部基地。以商养商:将已投资企业(云南汇成建筑工程有限公司、城建咨询、北控水、大数据中心)作为招商样板进行宣传,带动上游供应商和下游客户投资,产生联动效应;通过优质服务形成良好的口碑,吸引新的投资者。

项目未来将积极引进中央企业、大型企业到云南落户,将有力地促进安宁市的经济发展乃至云南云南省建筑企业的跨越式发展.为项目所在地带来税收供应效应、产业乘数效应、消费带动效应、就业成熟效应、社会资本效应和促进城市发展的综合效应。项目建成后将以此形成以总部基地为核心的多种产业聚集区,延伸产业链条,为太平新城城市发展、增强城市竞争力做出巨大的贡献。

综上所述,项目是一个极具商业投资价值的项目。期望当地政府和金融机构能高度重视及大力支持,以期取得预期的经济效益和社会效益。


项目名称:安宁市建筑产业总部基地可行性研究报告编制

设计部门:云南省城乡规划设计研究院城市规划勘察设计分院

设计团队:孙云凤 张琼  贺艺瑶



编辑制作:云南省城乡规划设计研究院 信息中心